摘要：8月16日，国家统计局发布了2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，昆明新房住宅指数环比下跌0.5%。信息反射至丽江，。从跌幅来看，在环比出现下跌的16个城市中，昆明的环比跌幅仅次于岳阳和遵义，与韶关和大理一道，并列全国第三。...
8月16日，国家统计局发布了2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，昆明新房住宅指数环比下跌0.5%。从跌幅来看，在环比出现下跌的16个城市中，昆明的环比跌幅仅次于岳阳和遵义，与韶关和大理一道，并列全国第三。
信息反射至丽江，最近一段时间，很多丽江人的讨论焦点是：听说昆明的房价降了，走，克昆明看房！就连丛主逛哈菜市场，都能听到买菜的嬢嬢在讨论昆明的房价。
接下来问题来了：昆明的房价都降了，丽江的呢？
本周话丛，一起来听听业界关于房价的声音。
丽江市民周女士这些年一直想在昆明买套房，一方面老公有高血压，比较适合昆明的天气，想两口子退休后去昆明定居；另一方面儿子现在读初二，等高中的时候想让他去昆明读。所以这几年一有时间，周女士两口子就往昆明跑，主要就是看房子。但是从前年开始，昆明房价就一直比较尖刚，居高不下，所以周女士一直没出手。
从今年4月开始，周女士不断听闻昆明房价大幅下降的信息，于是跑昆明跑得更频了。但是在她准备让儿子就读的几所高中附近看了多次，也没发现附近楼盘有降价的气息，而且价格一直都是居高不下，有的甚至去年1.7万一平米的，现在已经冲到了1.8万。
“咋个我就遇不到降价的房？难道昆明房价下降的消息是假的？”周女士不禁疑惑了。
那么，昆明的房价，真的降了吗？
陈sir（昆明房产媒体人）：昆明降价处理的大都是些地段不太好、品质不是很好，或者本身房子有这样那样问题的房子。昆明毕竟是省会城市，是春城，气候、环境等是很多城市比不了的。而好地段、好品质的房子，降价的可能，目前来看，很低很低。
丽江房网负责人：昆明房价跌得比较厉害的是个别问题楼盘，如违规占红线建设的楼盘，被政府限令拆除退让，从而造成开发商资金链出问题，于是存在部分没有拆的房子拿一些出来低价处理的情况。除此之外，这些年昆明的楼盘也是开发得相当多，偏远一点离城区三四十公里以外的地方，一幢幢高楼拔地而起，但是真正卖出去的又有多少？房地产商为了回笼资金，也会逢各类节假日拿出少数房源便宜打折促销。另外，有些地产商因为资金紧张，拿一部分房子出来低工程款（即现在房地产行业内流行的“工抵房”），建筑商就将这些抵工程款的房子按低于市价的价格卖出……
凡此种种，就给了大家一个误区：以为昆明的房价降了。事实上，昆明好地段、好品质的房子，这两年包括现在基本没降价。还是李嘉诚的那句话：地段，地段，还是地段！所以不要因为少数房子便宜卖了，大家就说昆明房价降了。对此，大家还是要理性看待。
上官：听有个小伙伴说，昆明出现房价洼地了。我在昆明那么多年，我都不知道什么叫房价洼地。那些出现房价洼地的房子，还是地理位置比较偏的。相信真理，乌鸦不会变凤凰，便宜没好货！
2020年古城区二手房总交易数为4529套，其中，住宅3625套，商铺904套。
2020年古城区二手房总交易数为4529套，其中，住宅3625套，商铺904套。
2021年1月1日至今，古城区二手房总交易数为2430套，其中，住宅2130套，商铺300套。
交易数本就不高，今年只剩下4个月，但是二手房交易数仅为去年一半多一点。很明显，今年古城区二手房交易数量的确下滑明显。
小周（丽江某房屋中介工作人员）：我们中介公司在丽江算是规模比较大的，有好几个连锁店。今年四月以来，好几个店一套房子都没有卖出去，我们是靠提成吃饭的，连着好几个月没有卖出一套，一点收入都没有。再这样下去，只能喝西北风了。
这几年做房屋中介我发现买二手房的，基本都是刚需人群，现在疫情让很多人失了业，原本存着付首付的那点钱，现在也不敢买房了。因为谁也不知道疫情究竟啥时候彻底结束，这钱得留着生活啊！所以，二手房的交易量，必然是下滑的。
小杨（丽江某房屋中介工作人员）：之前我做导游，疫情影响没团带了，就跑来房屋中介卖房子，原想一个月就会开单卖出去两三套。可来了三个月了，一套都没卖出去，这几天我在微信上开始卖松茸，过几天松茸没了，我准备送快递去。毕竟，生活还得继续。
丽江房网负责人：丽江的房屋交易有没有受影响，首先得看影响房屋交易的因素。
首先是资金。2021年4月份开始，银行限贷，央行对房地产市场管控：不管新房、二手房拨款的量压缩得相当厉害，比如以前的房地产贷款，是按年份年初就下拨额度，一般10月份以后额度用完了，年底对房地产贷款会进行控制，11、12月如果出现贷款没有额度，要等到第二年1月份即可轻松放款。但是从今年开始，实行按月发放房地产贷款，这个月月初有点额度，一发就没了，再想贷款就要等到下个月。这样每个月累积起来的客户越来越多。以前一个月拿得到贷款的，现在大概要三个多月才能贷到。
影响房屋交易的第二个原因是个人工资收入及银行流水情况。因为疫情，现在整个市场都不好，特别打工这一层，现在旅游、餐饮等都很难做，个人流水少了，有些首付款都付不起，更不要提能贷到款。
另外，个人征信不好，对贷款影响也很大。现在银行对个人征信查得相当严，以前公积金不管你征信好不好都可以贷款，但是现在就连公积金贷款都相当严了。所以，良好的征信关系越来越重要，它将影响到一个人生活的方方面面。
原来有些人虽然买不起房，但通过贷款等各种途径还能买，现在贷款那么难贷，更是买不起了。而这一层人是有购房刚需的人。
所以，可以说，现在房地产开发商到了日子最难过的时候。一方面，房子很难卖出去；另一方面，贷款拿不到。
既然现在房地产商日子那么难过，既然有买房刚需的人很难贷到款，那么，丽江的房价，不管是新房还是二手房，降了吗？
永胜人小西大学毕业后在丽江城一单位工作，这几年存了点私房钱，加上父母赞助，够付一套小户型的首付。在小西看来，自己目前单身，买房买套离单位近的小一点的二手房即可。
去年6月，小西通过房屋中介看中了雪山路中段某小区一套三楼的房子，楼层好、户型好，而且建成时间也就十年左右，76平，58万，房东少一分不卖。小西算了下均价，每平米7600多元，想着还要重新装修，投入不少，小西最终没买。
前几天，同一小区，四楼，相同户型、面积的一套房，关键是此房比去年看的那套装修装得好，还含有部分家具家电，几乎可拎包入住，房东报价55万。最终，小西买了这套房。
两相比较，小西感觉：相比去年，丽江城区的二手房价降了。
这是真的吗？
小杨（丽江某房屋中介工作人员）：小西的这套房是在我手里成交的，房东是个浙江人，之前在丽江开客栈，受疫情影响，他的客栈生意不景气。本来想着今年会好转，没想到疫情反弹，他撑不下去了。刚好老家一个朋友约他一起搞个加工厂，急需资金，客栈又迟迟转不出去，就想着卖丽江的住房。之前按照房子的地段和装修，他最少想卖58万，但是房子挂出去两个多月，迟迟卖不出去，他又急着要钱，于是才一下子降了3万。小西算是幸运的，遇到这种急着卖的卖家。但是像这种情况，还是极少数。
小周（丽江某房屋中介工作人员）：作为旅游城市，丽江受疫情影响实在太大了。很多从事旅游业、服务业的人，想着撑过去年就会迎来春天，没想到直到今年，疫情仍未消除。特别是一些在丽江做旅游的外地人，之前在丽江买了房，现在实在撑不下去了，转行吧？丽江产业结构单一，选择余地太小。因此有些会选择卖掉丽江的房转回老家，这个时候，他们中有的会急着将房子处理掉，有可能出售价格会略低于市场价格。但这样的其实也不多，更多的还是希望能卖个好价钱，如果不是很急着用钱，就会让我们把房子挂在网上，没有他们预期的价格不卖。
丽江房网负责人：丽江的房价总体来看，新开发的庭院式、别墅2017~2019年涨幅较大，那一轮涨价后，从去年到今年，价格趋于平稳。而一些老旧小区的庭院价格略有下跌，比如东界河、象山西路的老庭院。
公寓的价格，和昆明一样，降价的基本都是那些地理位置不好、户型结构欠佳、老旧小区的房子，也有一些是房东急着用钱低于市场价处理的房子。这就给大家造成了一种误区，感觉丽江的公寓式价格下跌比较厉害。事实上，总体而言丽江的公寓式这两年价格其实也是波动不大。相反那些地段好、品质好的公寓房就没有降，比如祥和商业广场、翡翠名苑的房子，楼层好一点的，现在价格已经突破了8500元/平方米。所以，还是那句话，对房地产而言，地段、地段、还是地段。
丽江房网创办16年来，一开始做房产信息公布，最近几年开始二手房中介服务，现在除了二手房买卖交易过户，也开始做新盘代理分销。发现如今随着生活水平的提高，大家对房屋品质要求较高，环境好、户型好的新盘，价格基本保持一个上涨的趋势。尤其是别墅、庭院，现在规划很难批，但是相当一部分人现在经济条件好了，前面买了公寓，现在都有换房需求，想换个庭院或别墅，比如裕康苑、园丁小区就比较典型，里面50%以上的住户基本都卖了公寓换庭院。而且随着二孩、三孩政策的放开，但凡有点条件的，都想将之前的公寓换庭院，且户型在180~260平方庭院别墅最受丽江人民喜爱，因为面积不大，总价不高。所以，感觉丽江的开发商对庭院和别墅的销售，还是充满了信心。
既然受宏观调控影响，贷款难以贷到，房子难卖，为何去年到今年还有那么多新楼盘冒出来？
丽江房网负责人：从去年到今年，丽江出现了很多新楼盘，估计有30多个，大都集中在金山和玉龙新城片区。
丽江某房地产开发商：从去年开始，丽江的房价显得比较低迷，房子不好卖。但是规划批下来，如果你一年之内不动工，又得重新开始漫长的审批，而且政府有可能会收回这块土地。没办法，你必须在期限内动工。现在开盘刚好处在一个风口浪尖，压力相当大。
小车一直以来想买套二手房，但都没遇到中意的。前几天他听房屋中介工作人员说9月1日前再不买房，税要增了。同时他看到多个卖房子的朋友称“新契税法实施，买房成本增加”，说是今年9月1日起，契税首套3% ，二套5%，契税1%-3%将成过去式，“买房必须抓紧，再不买房要多付了。”看到这里，小车慌了。
这是真的吗？
亲爱的车先生，不要慌！
首先，丛主要告诉你，这一消息来源并不靠谱。网传消息主要来源卖房人的朋友圈以及微博，政府部门以及权威媒体并没有发布上述消息；其次，2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》只是将契税暂行条例上升为法律，其规定的税率与原契税暂行条例保持一致。
丽江房网负责人：此前房屋交易契税国家就是按3%执行，原来一直都是。丽江是有优惠政策，房屋交易时90平方以上的：一套房契税1.5%，二套房2%，三套房及以上3%，而90平米以下是契税1%。9月1日之后，丽江还是会按这一优惠政策实行，没听说过有变动。
丽江房网负责人：之前丽江到昆明的动车通了，大家想着会有很多人把丽江当成后花园，来买房的会大大增多。But，理想是丰满的，现实是骨感的，事实上，并没有。反而是丽江到昆明买房的人增加了。毕竟，人家是省会城市；毕竟，那里的海拔比丽江低，更加宜居；毕竟，人家的教育和医疗条件比丽江好太多……
现在，大家又觉得丽攀高速华坪段通了后，攀枝花、华坪等地来丽江城区买房的会增加。丽攀高速全程开通后，的确会吸引一部分人来丽江买房，对丽江的房价会有一定影响，但是影响不会太大。
我估计，丽江的房价会保持现在的水平，公寓6000—8000元一平米，庭院或别墅8000—13000元一平米，至少五年之内不会有太大波动，不会大跌，也不会大涨，只会是小范围波动。当然，这里说的是住宅性房产。
丽江某房屋中介负责人：丽江的房子，对本地老百姓来说，已经开始走向饱和，像金山、玉龙县大批量开盘，连我听都没听说过的楼盘都有。除了那些地段较好、营销做得相当好的，其他地段一般、户型一般的，卖得相当吃力。
如果国家政策继续这样，银行贷款、资金严控，丽江的房价会这样保持很长一段时间，不会猛的下跌，但也不会一下子上涨。
丽江某房地产开发商：丽江房价基数本来就不高，现在地价越来越贵，人工成本、建筑成本也是与日俱增，丽江住宅性楼盘的利润大都不到30%。所以，一些买房人所期待的悬崖式下跌是不可能的，要理智看待。
尽管现在受国家宏观调控，房贷越来越难贷，但是在丽江，仍然有部分新盘，一开盘就能卖出80%左右。是什么，让这些楼盘在房地产低迷时期还那么“拿俏”？
丽江房网负责人：目前在丽江，有一种现象，130—260平米就能设计出户型很好、很温馨的三层别墅，带个前后花园，花园如果有个50平米，这种在丽江很好卖、很受青睐。如果按一平米1.2万元计算，100多万就能买到，相当于大一点的公寓价格。两相对比，很多人宁愿买小别墅。
8月6日南口路上新开盘的这种户型的一个楼盘，一期已经卖完。8月6日二期开盘当天，就卖出30多套，关建是户型好，虽然单价高，但面积小，总价就低。
这种户型，如果有较好的小区配套，在丽江很受欢迎。
丽江房网负责人：外地人来丽江买房的，有，比如迪庆客户，就比较喜欢来丽江买房。对他们而言，迪庆海拔高了，但是昆明、大理的海拔又有点低了，而丽江，刚刚好。因此这两年迪庆人来丽江买房，准备退休后来丽江定居的还比较多。但是总体而言，相比过去那些年，外地人来丽江买房的不多了。
但是危机、危机，危中有机。一些有实力的人，趁现在来捡漏来投资，买一些低价处理的房子，其实也是一种机遇。之前束河小巴黎酒吧旁原价500多万的一个临街商铺，前几天370多万就被人买走了。古城百岁坊旁一个客栈，市值420万左右，由于房东急需资金，最后345就卖了。最近一段时间，束河古镇急于转手的商铺或客栈也多，大都低于市场价。还有福慧西路一即将完工的小区大门口9套商铺，开始以每平方5050元起清盘销售，这些都是值得投资的好房源。相信疫情终会过去，会迎来一个爆发性的一个消费。因此，对投资者而言，也是一种机会。个人认为，遇到这种因为资金紧张低价处理的房子，可以考虑。
但是对于那些想炒房的人，奉劝一句，买房的逻辑基本不会改变，而随着国家的调控，以前那种闭眼买房就升值的时代，已经一去不复返了。
今天说了那么多，不知对想买房的人有没有帮助？
买房这件事，无论预算多还是少，大家的恐惧都一样，害怕的是在错误的时间买到错误的房子。
但是在丛主看来，房子，对所有人来说本该是增加幸福感，而不是增加焦虑感。它跟金钱有关，更跟生活有关，不要让它成为压得你喘不过气的负担。掌握了背后的原理，每个人都可以也应该更聪明地买房，更从容地面对这项可能是你这辈子最重要的支出。
