听说昆明房价降了,丽江呢?

时间:2022-09-06 14:37:49 | 浏览:116

8月16日,国家统计局发布了2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,昆明新房住宅指数环比下跌0.5%。信息反射至丽江,。从跌幅来看,在环比出现下跌的16个城市中,昆明的环比跌幅仅次于岳阳和遵义,与韶关和大理一道,并列全国第三。

8月16日,国家统计局发布了2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,昆明新房住宅指数环比下跌0.5%。从跌幅来看,在环比出现下跌的16个城市中,昆明的环比跌幅仅次于岳阳和遵义,与韶关和大理一道,并列全国第三。

信息反射至丽江,最近一段时间,很多丽江人的讨论焦点是:听说昆明的房价降了,走,克昆明看房!就连丛主逛哈菜市场,都能听到买菜的嬢嬢在讨论昆明的房价。

接下来问题来了:昆明的房价都降了,丽江的呢?

本周话丛,一起来听听业界关于房价的声音。

丽江市民周女士这些年一直想在昆明买套房,一方面老公有高血压,比较适合昆明的天气,想两口子退休后去昆明定居;另一方面儿子现在读初二,等高中的时候想让他去昆明读。所以这几年一有时间,周女士两口子就往昆明跑,主要就是看房子。但是从前年开始,昆明房价就一直比较尖刚,居高不下,所以周女士一直没出手。

从今年4月开始,周女士不断听闻昆明房价大幅下降的信息,于是跑昆明跑得更频了。但是在她准备让儿子就读的几所高中附近看了多次,也没发现附近楼盘有降价的气息,而且价格一直都是居高不下,有的甚至去年1.7万一平米的,现在已经冲到了1.8万。

咋个我就遇不到降价的房?难道昆明房价下降的消息是假的?”周女士不禁疑惑了。

那么,昆明的房价,真的降了吗?

陈sir(昆明房产媒体人):昆明降价处理的大都是些地段不太好、品质不是很好,或者本身房子有这样那样问题的房子。昆明毕竟是省会城市,是春城,气候、环境等是很多城市比不了的。而好地段、好品质的房子,降价的可能,目前来看,很低很低。

丽江房网负责人:昆明房价跌得比较厉害的是个别问题楼盘,如违规占红线建设的楼盘,被政府限令拆除退让,从而造成开发商资金链出问题,于是存在部分没有拆的房子拿一些出来低价处理的情况。除此之外,这些年昆明的楼盘也是开发得相当多,偏远一点离城区三四十公里以外的地方,一幢幢高楼拔地而起,但是真正卖出去的又有多少?房地产商为了回笼资金,也会逢各类节假日拿出少数房源便宜打折促销。另外,有些地产商因为资金紧张,拿一部分房子出来低工程款(即现在房地产行业内流行的“工抵房”),建筑商就将这些抵工程款的房子按低于市价的价格卖出……

凡此种种,就给了大家一个误区:以为昆明的房价降了。事实上,昆明好地段、好品质的房子,这两年包括现在基本没降价。还是李嘉诚的那句话:地段,地段,还是地段!所以不要因为少数房子便宜卖了,大家就说昆明房价降了。对此,大家还是要理性看待。

上官:听有个小伙伴说,昆明出现房价洼地了。我在昆明那么多年,我都不知道什么叫房价洼地。那些出现房价洼地的房子,还是地理位置比较偏的。相信真理,乌鸦不会变凤凰,便宜没好货!

2020年古城区二手房总交易数为4529套,其中,住宅3625套,商铺904套。

2020年古城区二手房总交易数为4529套,其中,住宅3625套,商铺904套。

2021年1月1日至今,古城区二手房总交易数为2430套,其中,住宅2130套,商铺300套。

交易数本就不高,今年只剩下4个月,但是二手房交易数仅为去年一半多一点。很明显,今年古城区二手房交易数量的确下滑明显。

小周(丽江某房屋中介工作人员):我们中介公司在丽江算是规模比较大的,有好几个连锁店。今年四月以来,好几个店一套房子都没有卖出去,我们是靠提成吃饭的,连着好几个月没有卖出一套,一点收入都没有。再这样下去,只能喝西北风了。

这几年做房屋中介我发现买二手房的,基本都是刚需人群,现在疫情让很多人失了业,原本存着付首付的那点钱,现在也不敢买房了。因为谁也不知道疫情究竟啥时候彻底结束,这钱得留着生活啊!所以,二手房的交易量,必然是下滑的。

小杨(丽江某房屋中介工作人员):之前我做导游,疫情影响没团带了,就跑来房屋中介卖房子,原想一个月就会开单卖出去两三套。可来了三个月了,一套都没卖出去,这几天我在微信上开始卖松茸,过几天松茸没了,我准备送快递去。毕竟,生活还得继续。

丽江房网负责人:丽江的房屋交易有没有受影响,首先得看影响房屋交易的因素。

首先是资金。2021年4月份开始,银行限贷,央行对房地产市场管控:不管新房、二手房拨款的量压缩得相当厉害,比如以前的房地产贷款,是按年份年初就下拨额度,一般10月份以后额度用完了,年底对房地产贷款会进行控制,11、12月如果出现贷款没有额度,要等到第二年1月份即可轻松放款。但是从今年开始,实行按月发放房地产贷款,这个月月初有点额度,一发就没了,再想贷款就要等到下个月。这样每个月累积起来的客户越来越多。以前一个月拿得到贷款的,现在大概要三个多月才能贷到。

影响房屋交易的第二个原因是个人工资收入及银行流水情况。因为疫情,现在整个市场都不好,特别打工这一层,现在旅游、餐饮等都很难做,个人流水少了,有些首付款都付不起,更不要提能贷到款。

另外,个人征信不好,对贷款影响也很大。现在银行对个人征信查得相当严,以前公积金不管你征信好不好都可以贷款,但是现在就连公积金贷款都相当严了。所以,良好的征信关系越来越重要,它将影响到一个人生活的方方面面。

原来有些人虽然买不起房,但通过贷款等各种途径还能买,现在贷款那么难贷,更是买不起了。而这一层人是有购房刚需的人。

所以,可以说,现在房地产开发商到了日子最难过的时候。一方面,房子很难卖出去;另一方面,贷款拿不到。

既然现在房地产商日子那么难过,既然有买房刚需的人很难贷到款,那么,丽江的房价,不管是新房还是二手房,降了吗?

永胜人小西大学毕业后在丽江城一单位工作,这几年存了点私房钱,加上父母赞助,够付一套小户型的首付。在小西看来,自己目前单身,买房买套离单位近的小一点的二手房即可。

去年6月,小西通过房屋中介看中了雪山路中段某小区一套三楼的房子,楼层好、户型好,而且建成时间也就十年左右,76平,58万,房东少一分不卖。小西算了下均价,每平米7600多元,想着还要重新装修,投入不少,小西最终没买。

前几天,同一小区,四楼,相同户型、面积的一套房,关键是此房比去年看的那套装修装得好,还含有部分家具家电,几乎可拎包入住,房东报价55万。最终,小西买了这套房。

两相比较,小西感觉:相比去年,丽江城区的二手房价降了。

这是真的吗?

小杨(丽江某房屋中介工作人员):小西的这套房是在我手里成交的,房东是个浙江人,之前在丽江开客栈,受疫情影响,他的客栈生意不景气。本来想着今年会好转,没想到疫情反弹,他撑不下去了。刚好老家一个朋友约他一起搞个加工厂,急需资金,客栈又迟迟转不出去,就想着卖丽江的住房。之前按照房子的地段和装修,他最少想卖58万,但是房子挂出去两个多月,迟迟卖不出去,他又急着要钱,于是才一下子降了3万。小西算是幸运的,遇到这种急着卖的卖家。但是像这种情况,还是极少数。

小周(丽江某房屋中介工作人员):作为旅游城市,丽江受疫情影响实在太大了。很多从事旅游业、服务业的人,想着撑过去年就会迎来春天,没想到直到今年,疫情仍未消除。特别是一些在丽江做旅游的外地人,之前在丽江买了房,现在实在撑不下去了,转行吧?丽江产业结构单一,选择余地太小。因此有些会选择卖掉丽江的房转回老家,这个时候,他们中有的会急着将房子处理掉,有可能出售价格会略低于市场价格。但这样的其实也不多,更多的还是希望能卖个好价钱,如果不是很急着用钱,就会让我们把房子挂在网上,没有他们预期的价格不卖。

丽江房网负责人:丽江的房价总体来看,新开发的庭院式、别墅2017~2019年涨幅较大,那一轮涨价后,从去年到今年,价格趋于平稳。而一些老旧小区的庭院价格略有下跌,比如东界河、象山西路的老庭院。

公寓的价格,和昆明一样,降价的基本都是那些地理位置不好、户型结构欠佳、老旧小区的房子,也有一些是房东急着用钱低于市场价处理的房子。这就给大家造成了一种误区,感觉丽江的公寓式价格下跌比较厉害。事实上,总体而言丽江的公寓式这两年价格其实也是波动不大。相反那些地段好、品质好的公寓房就没有降,比如祥和商业广场、翡翠名苑的房子,楼层好一点的,现在价格已经突破了8500元/平方米。所以,还是那句话,对房地产而言,地段、地段、还是地段。

丽江房网创办16年来,一开始做房产信息公布,最近几年开始二手房中介服务,现在除了二手房买卖交易过户,也开始做新盘代理分销。发现如今随着生活水平的提高,大家对房屋品质要求较高,环境好、户型好的新盘,价格基本保持一个上涨的趋势。尤其是别墅、庭院,现在规划很难批,但是相当一部分人现在经济条件好了,前面买了公寓,现在都有换房需求,想换个庭院或别墅,比如裕康苑、园丁小区就比较典型,里面50%以上的住户基本都卖了公寓换庭院。而且随着二孩、三孩政策的放开,但凡有点条件的,都想将之前的公寓换庭院,且户型在180~260平方庭院别墅最受丽江人民喜爱,因为面积不大,总价不高。所以,感觉丽江的开发商对庭院和别墅的销售,还是充满了信心。

既然受宏观调控影响,贷款难以贷到,房子难卖,为何去年到今年还有那么多新楼盘冒出来?

丽江房网负责人:从去年到今年,丽江出现了很多新楼盘,估计有30多个,大都集中在金山和玉龙新城片区。

丽江某房地产开发商:从去年开始,丽江的房价显得比较低迷,房子不好卖。但是规划批下来,如果你一年之内不动工,又得重新开始漫长的审批,而且政府有可能会收回这块土地。没办法,你必须在期限内动工。现在开盘刚好处在一个风口浪尖,压力相当大。

小车一直以来想买套二手房,但都没遇到中意的。前几天他听房屋中介工作人员说9月1日前再不买房,税要增了。同时他看到多个卖房子的朋友称“新契税法实施,买房成本增加”,说是今年9月1日起,契税首套3% ,二套5%,契税1%-3%将成过去式,“买房必须抓紧,再不买房要多付了。”看到这里,小车慌了。

这是真的吗?

亲爱的车先生,不要慌!

首先,丛主要告诉你,这一消息来源并不靠谱。网传消息主要来源卖房人的朋友圈以及微博,政府部门以及权威媒体并没有发布上述消息;其次,2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》只是将契税暂行条例上升为法律,其规定的税率与原契税暂行条例保持一致。

丽江房网负责人:此前房屋交易契税国家就是按3%执行,原来一直都是。丽江是有优惠政策,房屋交易时90平方以上的:一套房契税1.5%,二套房2%,三套房及以上3%,而90平米以下是契税1%。9月1日之后,丽江还是会按这一优惠政策实行,没听说过有变动。

丽江房网负责人:之前丽江到昆明的动车通了,大家想着会有很多人把丽江当成后花园,来买房的会大大增多。But,理想是丰满的,现实是骨感的,事实上,并没有。反而是丽江到昆明买房的人增加了。毕竟,人家是省会城市;毕竟,那里的海拔比丽江低,更加宜居;毕竟,人家的教育和医疗条件比丽江好太多……

现在,大家又觉得丽攀高速华坪段通了后,攀枝花、华坪等地来丽江城区买房的会增加。丽攀高速全程开通后,的确会吸引一部分人来丽江买房,对丽江的房价会有一定影响,但是影响不会太大。

我估计,丽江的房价会保持现在的水平,公寓6000—8000元一平米,庭院或别墅8000—13000元一平米,至少五年之内不会有太大波动,不会大跌,也不会大涨,只会是小范围波动。当然,这里说的是住宅性房产。

丽江某房屋中介负责人:丽江的房子,对本地老百姓来说,已经开始走向饱和,像金山、玉龙县大批量开盘,连我听都没听说过的楼盘都有。除了那些地段较好、营销做得相当好的,其他地段一般、户型一般的,卖得相当吃力。

如果国家政策继续这样,银行贷款、资金严控,丽江的房价会这样保持很长一段时间,不会猛的下跌,但也不会一下子上涨。

丽江某房地产开发商:丽江房价基数本来就不高,现在地价越来越贵,人工成本、建筑成本也是与日俱增,丽江住宅性楼盘的利润大都不到30%。所以,一些买房人所期待的悬崖式下跌是不可能的,要理智看待。

尽管现在受国家宏观调控,房贷越来越难贷,但是在丽江,仍然有部分新盘,一开盘就能卖出80%左右。是什么,让这些楼盘在房地产低迷时期还那么“拿俏”?

丽江房网负责人:目前在丽江,有一种现象,130—260平米就能设计出户型很好、很温馨的三层别墅,带个前后花园,花园如果有个50平米,这种在丽江很好卖、很受青睐。如果按一平米1.2万元计算,100多万就能买到,相当于大一点的公寓价格。两相对比,很多人宁愿买小别墅。

8月6日南口路上新开盘的这种户型的一个楼盘,一期已经卖完。8月6日二期开盘当天,就卖出30多套,关建是户型好,虽然单价高,但面积小,总价就低。

这种户型,如果有较好的小区配套,在丽江很受欢迎。

丽江房网负责人:外地人来丽江买房的,有,比如迪庆客户,就比较喜欢来丽江买房。对他们而言,迪庆海拔高了,但是昆明、大理的海拔又有点低了,而丽江,刚刚好。因此这两年迪庆人来丽江买房,准备退休后来丽江定居的还比较多。但是总体而言,相比过去那些年,外地人来丽江买房的不多了。

但是危机、危机,危中有机。一些有实力的人,趁现在来捡漏来投资,买一些低价处理的房子,其实也是一种机遇。之前束河小巴黎酒吧旁原价500多万的一个临街商铺,前几天370多万就被人买走了。古城百岁坊旁一个客栈,市值420万左右,由于房东急需资金,最后345就卖了。最近一段时间,束河古镇急于转手的商铺或客栈也多,大都低于市场价。还有福慧西路一即将完工的小区大门口9套商铺,开始以每平方5050元起清盘销售,这些都是值得投资的好房源。相信疫情终会过去,会迎来一个爆发性的一个消费。因此,对投资者而言,也是一种机会。个人认为,遇到这种因为资金紧张低价处理的房子,可以考虑。

但是对于那些想炒房的人,奉劝一句,买房的逻辑基本不会改变,而随着国家的调控,以前那种闭眼买房就升值的时代,已经一去不复返了。

今天说了那么多,不知对想买房的人有没有帮助?

买房这件事,无论预算多还是少,大家的恐惧都一样,害怕的是在错误的时间买到错误的房子。

但是在丛主看来,房子,对所有人来说本该是增加幸福感,而不是增加焦虑感。它跟金钱有关,更跟生活有关,不要让它成为压得你喘不过气的负担。掌握了背后的原理,每个人都可以也应该更聪明地买房,更从容地面对这项可能是你这辈子最重要的支出。

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